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9月27日，港股金科服务午后复牌涨超30%，截至发稿涨371%，报188港元，成交2亿港元。公司公告获股东博裕资本全面现金要约，每股要约价为12元，较停牌前收市价02元溢价约304%。
受消息影响，港股的物业管理股午后普遍拉升，截至发稿，金科服务涨超30%涨10%，京城佳业涨10%，绿城服务涨超5%，力高健康生活涨超4%。
物业股投资逻辑大变
物业板块一向有着“现金奶牛”之说，很多基金经理都将其视作为优质的商业模式。
不管是哪一种商业模式，最下层的支撑都是一样的，最核心的还是物管面积，存量是保证盈利的保证，而新增面积则是保证业绩增长的保证。几年前，物业股的火爆，看似突兀，实则顺理成章，逻辑无非如下：
第从需求上看，物业的需求刚性很强、持续性很强，打扫卫生和环境维护虽然很琐碎，但也是必不可少的，再加上现在中国大部分都是住宅小区，公共区域很多，业主们自己维护是不现实的，只能由物业来做。
第供应方面，经过近20年的发展，房地产存量已相当可观，规模效应已显现，且当时新房开发仍处于高位，每年竣工面积都是有保证的，新落成的房子越多，需求也就越大，而大型地产公司自然会把楼盘交给物业公司来管理，这样才能保证物业管理面积的来源。与此物业行业也被视为后房地产时代房地产企业发展的最佳选择之很多地产公司，尤其是大型房企，都非常重视这一领域，给予资源倾斜，抢跑该领域；
第从成本和利润上来看，物业行业的现金流还是很充足的，不需要考虑研发、生产、物流等重资产的成本，只需要配备相应的人员就可以了，流程和控制也比较简单。
第从未来发展模式来看，随着物业管理面积的扩大，以及人们对美好生活的追求，将会有越来越多的增值服务出现，成为房地产企业第二个成长曲线，也是讲故事的最大来源。
然而这层逻辑被行业下行趋势打破了。受“三条红线”的约束以及经济弱复苏背景影响下，房地产企业出现暴雷潮，其中不乏超一线房企。房地产行业的信心非常重要，历来都是买涨不买跌。房地产调控已经持续了很多年，但总给人一种越炒越高的感觉，从2021年至今，一切都将成为过去，房地产行业的灰色犀牛，已经不是一句空话了，虽然偶尔会反弹，但也不可能像以前那样，回到以前的繁荣时期。
对于物业公司来说，因为和房地产有着深度的绑定，可以说是一荣俱荣，一损俱损。没有了面积的增长，就意味着未来的业绩增长将会被转移到资本市场，按照原有的管理面积、规模效应等估值模型，都会被调低，毫不夸张地说，房地产行业正在经历一场“双杀”。
暴跌后是否还具有投资价值？
物业板块估值方面，2018年初物业服务板块市盈率为384倍，2019年-2020年，物业板块PE普遍上升，至2021年初达到顶峰601倍，后迅速降温，2021年末物业服务板块市盈率仅为181倍，较2020年末降幅达60.97%。
从基本面角度来看，今年上半年，上市的32家物企合计实现营业收入9492亿元，同比增长27%。上半年物企整体业绩增速较去年同期明显放缓，大型物企业绩韧性较强，中小物企业绩波动较大。关联方资质对物企的影响正逐步显现，国有央企、民营优质企业保持较高增速，部分险企物管业务收入下滑，收入端结构分化加剧。
今年上半年，32家上市物企合计实现净利润973亿元，同比下降15%。行业利润没有延续过往高增长态势，主要原因是开发下行影响竣工交付，导致应收账款减值计提大幅提升，叠加疫情下企业成本上升，利润水平首次出现下滑。各梯队中，国央企和优质民企占主导地位，涉险房企关联物企利润受应收账款减值侵蚀严重。
申港证券认为当前物业行业尚不能走出独立行情，随着物业服务边界不断扩张，独立性增强，未来受关联方影响较小的城市服务、养老服务等业务将为物企带来新的增长动力。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的：华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的：保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的的全国性物企：绿城服务等。
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